I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости




НазваниеI. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости
страница1/6
Дата публикации01.04.2013
Размер1 Mb.
ТипАнализ
pochit.ru > География > Анализ
  1   2   3   4   5   6
Оглавление:


Введение

3

1.

Глава I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости

5




1.1.

Классификация коммерческой недвижимости

5







1.1.1.

Офисная недвижимость










1.1.2.

Торговая недвижимость










1.1.3.

Складская недвижимость







1.2.

История, проблемы и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

6




1.3.

Определение смежных и исходных характеристик развития рынка

13

2.

Глава II. Анализ динамики исходных и смежных характеристик развития рынка

17




2.1.

Анализ динамики смежных характеристик

19







2.1.1.

развитие рынка жилой недвижимости










2.1.2.

динамика арендных ставок по объектам коммерческой недвижимости










2.1.3.

изменение структуры предложения







2.2.

Анализ динамики исходных характеристик

22







2.2.1.

уровень платёжеспособного спроса населения










2.2.2.

развитие рынка кредитования










2.2.3.

динамика уровня промышленного производства










2.2.4.

динамика цен на нефть




3.

Глава III. Определение трендов на рынке коммерческой недвижимости

27




3.1.

Теоретические аспекты применяемых методов анализа

27




3.2.

Расчёт парной корреляции факторов

32




3.3.

Поиск и оценка контрольных точек развития методом сравнения параллельных рядов

34

Заключение

36

^ Список использованной литературы

37



Введение
Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.

Многие специалисты при подготовке аналитических статей и заключений о тенденциях рынка недвижимости больше всего склоняются к мнению, что наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос. К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.

Ежегодно коммерческие структуры тратят значительную сумму средств со своих бюджетов на аренду помещений, потому финансовые потоки на рынке коммерческой недвижимости становятся всё больше привлекательными для банков с программами ипотечного кредитования, с помощью которых они агитируют арендаторов коммерческой недвижимости стать владельцами недвижимости.

Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.

О том, что кризис вносит корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости, не говорит только ленивый. Однако рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.

Однако спад спроса или снижение арендных ставок не повлияло на количество юридических «подводных камней», которые остались при сделках с коммерческой недвижимости, в том числе и арендой. Имея многочисленные проблемы с выплатой банковских кредитов, за которые были приобретены офисы компаний, большинство из них переходит в арендованные площади, пытаясь как-то минимизировать убытки.

Поэтому целью данного исследования является определения характерных точек развития рынка коммерческой недвижимости, а также построение перспективных трендовых моделей на основе ретроспективного анализа.

В качестве методов системного анализа планируется проведение расчётов парной корреляции между влияющими факторами и смежными. После чего методом сравнения параллельных рядов будут определены характерные чек-поинты динамики рынка и построены тренды.
Глава I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости


    1. Классификация коммерческой недвижимости




      1. Офисная недвижимость


Для производства расчётов, позволяющих определить взаимозависимости между факторами и спрогнозировать перспективную модель развития рынка коммерческой недвижимости, выделим три основных сегмента торговая, офисная и складская недвижимость. Именно эти три типа в большинстве своём формируют основные параметры динамики показателей развития. Рассмотрим каждый более детально.

^ Офисная недвижимость это объекты коммерческой недвижимости, подходящие под использование в качестве нежилых офисных помещений.

Рынок офисной недвижимости представлен множеством объектов: офисные здания, офисные центры, бизнес центры, административные здания, бизнес парки, технопарки.

Офисная недвижимость включает в себя также помещения в бывших и действующих НИИ, помещения на территориях предприятий и заводов, помещения на первых этажах жилых домов и административно-жилых зданиях. Очень важным аспектом является возможность чёткой классификации офисных объектов. В России наибольшее распространение получила классификация, разработанная компанией «Весаr. Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости».

Общие требования

Класс "А". Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусов арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию / дизайн и должны быть оборудованными в соответствии с последними технологиями достижениями и требованию к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Класс "B". Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Класс "С". Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, местоположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Категория – «Месторасположение и доступность»

Класс "А". Высокая престижность района / территории. Близость здания к другим коммерческим учреждениям, возможное расположение в непосредственной близости от правительственных посольских и деловых зон, архитектурная ценность близлежащих застроек, отличные видовые характеристики, расположение на первой линии домов / фешенебельный вход при расположении.

^ Развитая инфраструктура района. Район / территория с развитым уровнем услуг, высокий уровень комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид.

Благоприятная социальная обстановка. Однородный социальный состав населения, проживающего в районе бизнес-центра. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором в большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего.

Благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных предприятий. Относительно невысокий уровень загазованности, относительно невысокий уровень шумов. Удобное транспортное сообщение / доступность. Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки, невысокий уровень пробок, близость к остановкам общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.

Класс "B". Менее престижный район / территория. Удаленность от других коммерческих учреждений города, не впечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах / обычный вход.

Менее развитая инфраструктура района. Район / территория с менее развитым уровнем услуг, хорошая репутация арендаторов, менее известные компании, средний уровень качества застроек и внешний вид соседних застроек, оставляющий желать лучшего. Стабильная социальная обстановка. Благоприятный с точки зрения социального состава, уровня уличной преступности район. Может рассматриваться как место обитания среднего класса, это не спальный и не промышленный район, но и не центр города.

^ Стабильная экологическая обстановка. Средний, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов.

Менее удобное транспортное сообщение / доступность. Удаленность от основных транспортных магистралей, неудобство подъездных путей, удаленность транспортных развязок, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие парковки, 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.

Класс "С". Не престижный район / территория. Большая удаленность от других коммерческих учреждений / расположение в спальных районах или на окраинах, невзрачные или неприятные видовые характеристики, расположение во дворах / неудобный вход. Неразвитая инфраструктура района. Район / территория с неразвитым уровнем услуг, арендаторы малоизвестные компании.

Неблагоприятная социальная обстановка. Характеризуется некоторой возможной криминогенностью социальной обстановки. Основная характеристика местарасположения спальный, промышленный район, с уровнем преступности выше среднего по городу. Неблагоприятная экологическая обстановка. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон.

Неудобное транспортное сообщение / низкая доступность. Высокая удаленность от транспортных магистралей, высокая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие либо отсутствие парковки, число парковочных мест не важно.

  1   2   3   4   5   6

Похожие:

I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconАнализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного...
Арендной платы к цене недвижимости и является величиной, обратной к валовому рентному мультипликатору. Информация о величине коэффициента...
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconВопросы к экзамену по дисциплине «Экономика недвижимости»
Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconАнализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону
Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа....
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconКонтрольные вопросы
Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconО положении о порядке межевания территории г. Уфы
РФ, ст. 54 Градостроительного кодекса рб, в целях повышения доходной части городского бюджета, становления полноценного рынка недвижимости...
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconМ. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по...
Методические указания предназначены для проведения исследова­ний отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление...
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconТема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса
Предмет курса – экономические закономерности развития, особенности функционирования рынка недвижимости, специфика инвестирования,...
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconРеферат по дисциплине: Педагогическая психология. Тема: Основные...
Тема: Основные этапы становления педагогической психологии как самостоятельной отрасли научного знания
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconОоо «Аналитический финансовый центр»
Конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями
I. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости iconКоллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости
Краткое изложение основных результатов эксперимента по формированию коллективных экспертных оценок
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
pochit.ru
Главная страница