Ооо «Аналитический финансовый центр»




Скачать 100,46 Kb.
НазваниеОоо «Аналитический финансовый центр»
Дата публикации22.08.2013
Размер100,46 Kb.
ТипЗадача
pochit.ru > Финансы > Задача




ОБ ОЦЕНКЕ И РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ СТАВОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ракова Н.В., генеральный директор

ООО «Аналитический финансовый центр».

Конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями:

  • сжатие спроса на аренду коммерческой недвижимости вследствие общего снижения деловой активности;

  • относительное увеличение объема предложения офисной недвижимости − как новой, так и высвободившейся в результате прекращения ранее действовавших арендных договоров;

  • повышение «мобильности» арендаторов, которые - одной стороны – поставлены перед необходимостью сократить свои постоянные издержки, , а с другой – получают для этого реальные возможности путем смены арендуемых офисных помещений в условиях благоприятной конъюнктуры рынка;

  • изменение предпочтений арендаторов при выборе офисных помещений, когда приоритетным становится размер арендной ставки при соблюдении минимальной достаточности в отношении качественных характеристик предлагаемых офисных помещений;

Основой антикризисной стратегии бизнес-центров в этих условиях является сохранение арендаторов, а не арендных ставок. Именно на это должна быть нацелена система финансового управления арендодателя, отслеживая изменения рыночной конъюнктуры и обеспечивая поступление информации, необходимой для своевременного регулирования размеров арендных ставок.

^ Таблица 1

Задачи анализа и регулирования арендных ставок

п/п

Задача финансового управления

Определяемый показатель

^ Назначение анализа

1.

Обеспечение соответствия действующих арендных ставок конъюнктуре рынка

Коэффициент приемлемости размера арендной ставки

Контроль за своевременностью изменения арендных ставок

2.

Оценка последствий ранее принятых решений об изменении/сохранении арендной ставки

Экономическая выгода от изменения арендной ставки

Мониторинг эффективности финансового управления

3.

Оценка ожидаемого арендного дохода на предстоящий период

Ожидаемый доход арендодателя при различных вариантах арендной ставки

Выбор варианта изменения арендной ставки

Вопрос о снижении арендной ставки относится к числу тех неприятных проблем, решения по которым принимаются весьма неохотно. Тем важнее понимать, что такое решение – если оно принимается своевременно и в соответствие с конъюнктурой рынка – не только не приносит убытков, но напротив, является экономически выгодным, позволяя избежать прямых потерь дохода вследствие оттока арендаторов. Первые итоги кризиса показывают, что тянуть с пересмотром арендной ставки нежелательно – остановить уже начавшийся отток арендаторов будет для арендодателя себе дороже.

Благоразумный и информированный арендатор, оценивая приемлемость действующего договора аренды, сравнивает, с одной стороны, ожидаемую экономию на арендной плате при смене места аренды и, с другой стороны, величину необходимых затрат на «переезд» . Это соотношение можно представить в виде коэффициента приемлемости условий аренды:

Км.у. = Здоп. /[(Ар – А0 )*S] (1)

Где Км.у. - коэффициент приемлемости условий аренды для арендатора;

Здоп. - дополнительные единовременные издержки арендатора, связанные с изменением места аренды, руб..

Ар и А0 – соответственно рыночная арендная ставка для сопоставимых офисных помещений и действующая величина арендной ставки, руб./кв.м. в мес.;

S – площадь аренды, кв.м.;

Коэффициент приемлемости имеет конкретный экономический смысл – его величина равна количеству месяцев, за которые окупаются затраты арендатора на смену места аренды. Высокие значения этого коэффициента указывает на то, что выбытие арендатора из-за большой арендной платы маловероятно и можно сохранять арендную ставку на прежнем уровне, Наоборот, при Кпр < 1 необходимо срочно менять арендную ставку.

ПРИМЕР 1.

Арендная ставка в бизнес-центре равна 500 руб./ кв.м. в мес..В результате анализа рынка было установлено, что рыночная величина арендной ставки для сопоставимой офисной недвижимости по состоянию на момент оценки понизилась до 400 руб./кв.м. в месяц. Единовременные затраты арендатора на смену места аренды оцениваются в 20 тыс.руб.. Арендуемая площадь составляет 150 кв..

^ Коэффициент приемлемости для этого арендатора рассчитывается следующим образом:

Км.у. = 20000/(500-400)*150= 1,3

Таким образом, затраты арендатора на смену места аренды окупятся для него за 1,3 месяца, что делает принятие им решения о смене места аренды вполне актуальным.

Величину упущенной экономической выгоды арендодателя при запоздалом снижении арендной ставки можно определить как сумму недополученного дохода из-за оттока арендаторов. Формирование арендного дохода в зависимости от момента понижения арендной ставки представлена на рис.1.

а) доход арендодателя при изменении арендной ставки в момент Т1

Дф. Эвыг

Т0. Т1

Тв.

б) доход арендодателя при изменении арендной ставки в момент Т0

Дп

Т0 Т1

Рис.1. Структура формирования показателей дохода арендодателя при различных моментах изменения арендной ставки

Расчет показателей, приведенных на рис. 1, выполняется следующим образом:
Дф.. = А0*S.* (Тв – Т0)/30, (2)

Дп = А1*S.*(Т1 – Т0)/30

Эвыг. = Дп. – Дф.

Где Дф. и Дп. – соответственно фактический и потенциальный доход арендодателя, руб.;

А0 и А1 – соответственно базовая и рыночная арендная ставка, руб./кв.м. в мес.;

S – площадь аренды по договору, кв.м.;

Тв. – дата выбытия арендатора;

Т0 – дата снижения арендной ставки, отмеченная на рынке;

Т1 – принятая дата изменения арендной ставки.

Эвыг – упущенная экономическая выгода арендодателя, руб..

ПРИМЕР 2.

Рыночная величина арендной ставки для сопоставимой офисной недвижимости по состоянию на 1 ноября 2008 г. понизилась до 400 руб./кв.м. в месяц, однако арендодателем было принято решение сохранить действующую арендную ставку 500 руб./кв.м. в месяц. Большинство выбывших в последующем периоде арендаторов заявили, что основной причиной прекращения (в том числе, отказа от продления) договора аренды явилась высокая арендная плата.

^ Решение о снижении арендной ставки было принято арендодателем с 1 июня 2009 г.. Результаты расчета приведены в следующей таблице.

Таблица 2

Расчет экономической выгоды арендодателя от снижения

арендной ставки (условные данные)

п/п

Наименованиевыбывших арендаторов

Дата прекраще-ния аренды

^ Арендуемая площадь, кв.м.

Аренд-ная плата по базовой ставке, руб./мес.

Аренд-ная плата по сниженной ставке, руб./мес.

^ Фактический аренд-ный доход за расчет-ный период Дф., руб.

Потен-циаль-ный арендный доход Дп, руб.

Упущенная выгода Эвыг., руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1.

ООО "КП"

01.01.2009

200

100 000

80 000

203 333

565 333

362 000

2.

^ ООО "ККК"

01.02.2009

150

75 000

60 000

230 000

424 000

194 000

3.

ЗАО"ИТП"

01.12.2008

250

125 000

100 000

125 000

706 667

581 667




...















 

Итого

 

600

300 000

240 000

558 333

1 696 000

1 137 667

Как видно из приведенного расчета, запоздалое уменьшение арендной ставки привело к потерям арендного дохода, которые почти в 2 раза превышают фактически полученный доход.

Третьей задачей (табл. 1) является вариантный анализ ожидаемого арендного дохода на предстоящий период при различных размерах арендной ставки. Этот анализ производится следующим образом:

  • для каждого варианта изменения арендных ставок по категориям офисных площадей рассчитываются коэффициенты приемлемости условий аренды для арендаторов;

  • формируются прогнозы выбытия и привлечения арендаторов исходя из расчетных коэффициентов приемлемости по всем категориям площадей;

  • рассчитывается величина арендного дохода на основе прогнозов заполняемости сдаваемых площадей при различных вариантах изменения арендных ставок.

ПРИМЕР 3

При проведении вариантного анализа ожидаемого арендного дохода учитывается относительная стабилизация рынка офисной недвижимости при сохранении высокой волатильности арендных ставок. Арендатор, оценивая условия приемлемости для себя условий аренды, будет ориентироваться, скорее всего, на минимальный уровень арендных ставок на рынке. Диапазон арендных ставок на рынке в этой ситуации характеризуется следующими данными – минимальный уровень – 400 руб./кв.м. в мес., средний – 450 руб./кв. м. в мес.и максимальный – 500 руб./кв.м. в мес.. Расчет ожидаемого арендного дохода в зависимости от размеров арендной ставки приведен в табл.3.

^ Таблица 3.

Расчет ожидаемого арендного дохода по вариантам арендной ставки (условные данные)

п/п

Планируемая арендная ставка, руб/кв.м.в мес..

Единовременные затраты на смену места аренды, руб.

^ Коэффициент приемственности (план)

Занятая площадь, кв.м.

Ожидаемое высвобожение, кв.м.

Площадь привлеченных арендаторов, кв.м.

^ Занятая площаль на конец мес., кв.м.

Ожидаемый арендный доход за мес., руб.

1.

425

50 000

3,33

600

-

50

650

276 250

2.

450

50 000

1,67

600

-

-

600

270 000

3.

475

50 000

1,11

600

75




525

249 375

Как следует из проведенного расчета, наиболее выгодным вариантом для арендодателя является арендная ставка на уровне 425 руб./кв.м. в мес.

Изложенная методика основывается на обобщении практического опыта управления коммерческой недвижимостью в условиях переживаемого сейчас кризиса и, как мы надеемся, окажется полезной для коллег, занимающимися аналогичными вопросами управленческого консультирования.

Похожие:

Ооо «Аналитический финансовый центр» iconОоо «Аналитический финансовый центр»
Это обуславливает необходимость применения специальной скидки «на торг», отражающей готовность продавца уступить в цене ради совершения...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconАнализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного...
Арендной платы к цене недвижимости и является величиной, обратной к валовому рентному мультипликатору. Информация о величине коэффициента...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconВ лице ООО «Инвестиционный Консалтинговый Центр «Гарант-Юг-Инвест»
Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, в лице ООО «Инвестиционный Консалтинговый Центр...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconФинансовый консультант
Экономическое обоснование создания нового предприятия по производству срубов деревянных домов на примере ООО «Пента-трейдинг»
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconПрограмма конференции 26 октября, вторник 10: 00 Регистрация участников....
Спок), фгоувпо «Российский государственный университет туризма и сервиса» (ргутиС), ано «Республиканский центр технологий качества...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconТогбук «Информационно аналитический центр развития культуры и искусства Тамбовской области»
Тамбовском государственном музыкально-педагогическом институте им. С. В. Рахманинова
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconПредмет и задачи аналитической химии
Основные понятия качественного анализа: специфичность, селективность, аналитический реагент, аналитическая реакция, аналитический...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconИнструкция разработана: в гуп «Московский городской центр дезинфекции»
Гуп «Московский городской центр дезинфекции» (гуп мгцд); фгун «Государственный научный центр прикладной микробиологии и биотехнологии»...
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconАналитический центр изучения общественно значимых проблем циозп
В условиях 15-ти кратного глобального де-фолта доллара перед нефтяными нациями мира встаёт дилемма
Ооо «Аналитический финансовый центр» iconКнига окажет практическую помощь тем, кто специали­зируется в области...
Марасанов Г. И. Социально-психологический тренинг. 4-е изд., испр и доп. — М., «Когито-Центр», 2001. — 251 с
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
pochit.ru
Главная страница