М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения




Скачать 412,39 Kb.
НазваниеМ. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения
страница1/2
Дата публикации04.10.2013
Размер412,39 Kb.
ТипМетодические указания
pochit.ru > Экономика > Методические указания
  1   2

Министерство образования Российской Федерации

ПСКОВСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(филиал) САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО

ПОЛИТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

М.Ю. Махотаева

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости

для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения

Санкт-Петербург/Псков

Издательство СПбГПУ

2003

УДК 332

ББК 65.9(2)-5 М36

Рекомендовано к изданию Научно-методическим советов Псков­ского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского госу­дарственного политехнического университета от 09.04.2003 г., протокол №2

Рецензенты: Зам. директора Филиала Северо-западной академии

государственной службы в г. Пскове, к.э.н. В.И. Кобыжча

Заведующий каф. экономики и менеджмента Псковского политехнического института (филиала) Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, д.т.н., профессор Ю.Г. Баринов

М 36 Махотаева М.Ю. Экономика и управление недвижимостью:

методические указания к выполнению исследований по развитию рынка не­движимости. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2003. -21с.

ISBN 5-7422-0403-5

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ .........3

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ .........4

^ ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ...........Л

1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости... 7

  1. Анализ состояния рынка :....::.....7

  2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции''■--
    развития рынка недвижимости 9

2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости....... 12

ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ОТЧЕТА ........17

ЛИТЕРАТУРА 19

^ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИМЕР ОФОРМЛЕНИЯ ТИТУЛЬНОГО ЛИСТА 28

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПРИМЕРЫ ОФОРМЛЕНИЯ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ССЫЛОК 21

Методические указания предназначены для проведения исследова­ний отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление недвижимостью» для студентов экономических специальностей факультета экономики и менеджмента.

В них содержатся основные требования к выполнению исследова­ний, этапы и основные направления анализа рынка недвижимости, требова­ния к оформлению отчета об исследовании.

ISBN 5-7422-0403-5

©Псковский политехнический институт СПбГПУ, 2003

© Махотаева М.Ю., 2003

^ ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

Цель работы состоит в проведении исследования по выбранному сег­менту рынка недвижимости в г. Пскове, области или России в целом.

Источниками информации могут являться любые опубликованные данные рыночных исследований, нормативно-правовые акты местных и об­ластных администраций, данные отчетов и докладов местных администра­ций, данные комитетов и технических служб местных администраций, дан­ные частных риэлтерских агентств, частные объявления, опубликованные в местных рекламных изданиях, результаты телефонных опросов и др.

Приветствуется проведение собственных исследований по рекламным изданиям и другим источникам информации с обязательным указанием ис­точника получения информации.

По итогам проведенного исследования необходимо представить от­чет, содержащий:

  • описание целей, задач и плана исследований;

  • используемые методы и источники информации;

  • собранные систематизированные данные, представленные в таб­
    личной форме;

. , • анализ состояния и динамику развития данного сегмента рынка не­движимости, проведенный на основе собранных рыночных данных; » исследование факторов, определяющих это состояние и эту дина­мику;

• заключение о текущем уровне развития исследуемого сегмента
рынка недвижимости и дальнейших перспективах его развития.

Работа должна быть выполнена в соответствии с требованиями госу­дарственного стандарта высшего профессионального образования к содер­жанию и уровню подготовки по специальностям 060400, 060800 и 061000 по данной дисциплине.

Отчет выполняется в виде текстового учебного документа и имеет сле­дующую структуру:

  • Титульный лист

  • Содержание

  • Введение

  • Основная часть работы

  • Заключение

  • Список использованных источников

  • Приложения

Общий объем работы должен составлять не более 30 листов, написан­ных 14 шрифтом через 1,5 интервала.

Основная часть работы должна состоять из двух разделов и иметь объ­ем не менее 20 листов.

Образец оформления титульного листа представлен в Приложении 1.

Введение. Это вступительная часть работы, в которой обосновывается теоретическая и практическая актуальность исследования, формируются цель и задачи исследования, дается характеристика исходной информацион­но-статистической базы, а также методов исследования. Цель и задачи долж­ны отражать основное направление исследования, их реализация позволяет полно и всесторонне провести исследование и оформить отчет. Рекомендуе­мый объем вводной части - 1-2 страницы.

Первый раздел работы носит теоретический характер и представляет собой характеристику выбранного сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела должен составлять не более 10 листов.

Здесь должны быть представлены основные теоретические положения, характеризующие исследуемый рыночный сегмент.

В соответствии с выбранной темой исследования в этом разделе долж­ны быть изложены основные проблемы становления и развития сегмента:

  • Основные понятия и теоретические основы, связанные с сегментом
    рынка (объектом исследования);

  • Сущность, структура и основные этапы его развития;

  • Основные характеристики, свойства, особенности, достоинства и
    недостатки и т.д. объектов, представленных на данном сегменте

: рынка;

  • Особенности нормативно-правовой базы, регулирующей развитие
    сегмента;

  • Особенности финансирования (управления) на данном сегменте
    рынка.

Освещая указанные вопросы, студент должен показать понимание ос­новных целей, задач и особенностей функционирования и развития объекта исследования, отметить достоинства и недостатки объекта исследования на различных этапах его развития.

Второй раздел работы носит аналитический характер и представляет собой анализ состояния сегмента рынка недвижимости. Объем данного раздела - не менее 10 листов, включая основные таблицы, рисунки и диа­граммы.

В нем должны быть представлены результаты, проведенного студен­том анализа по исследованию динамики развития объекта исследования, вы­явлению основных тенденций и факторов, определяющих его развитие, вы­явлению и систематизации основных проблем развития. Анализ должен со­держать следующие разделы:

-общее состояние сегмента, анализ динамики его развития с выявлени­ем основных тенденций;

-анализ сегмента в разрезе его составляющих, согласно структуре, оп­ределенной в первой части;

-анализ спроса и предложения на рынке;

-динамику стоимостных показателей и основные факторы, опреде­ляющие ситуацию на рынке;

-заключение о проблемах и перспективах развития данного сегмента рынка недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективе в свете вы­явленных проблем;

При отсутствий необходимых количественных данных, студенту сле­дует использовать для анализа экспертные методы.

Заключение содержит общую оценку проведенного студентом иссле­дования. Заключение целесообразно представить в виде ограниченного ко­личества основных положений и выводов, состоящих из отдельных пунктов. В нем резюмируются итоги выполненного исследования в виде обобщения наиболее существенных положений. Выводы должны отражать содержание выполненной работы, быть краткими, ясно и четко сформулированными, они должны показать, как решены задачи, поставленные во введении. Пункты выводов должны быть подкреплены цифрами. Рекомендуемый объем заклю­чения - 3-5 страниц.

^ Список использованных источников приводится в алфавитном по­рядке и помещается после заключения; При составлении данного списка ре­комендуется придерживаться следующей последовательности:

1. Нормативно-правовые акты (по юридическому значению).

акты федеральных органов государственной (муниципальной) вла­сти и управления;

акты органов государственной (муниципальной) власти и управле­ния субъектов РФ.

  1. Книги, монографии, энциклопедии, словари, справочники, сборни­
    ки, учебные пособия, брошюры, отдельные статьи в научной (специаль­
    ной, профессиональной) периодической печати и средствах массовой ин­
    формации.

  2. Материалы государственных архивов.

  3. Материалы текущего делопроизводства государственных (муници­
    пальных) органов.

  4. Другие виды источников.

В перечне источников указывается автор, наименование, место изда­ния, издательство, год выпуска, количество страниц. Образцы оформления библиографии приведены в Приложении 2.

' Приложения могут включать таблицы, рисунки, новые методики ана­лиза и др. Приложения оформляются при необходимости использования в основной части значительного объема фактических данных вспомогательно­го характера. Объем приложений определяется студентом самостоятельно. Все приложения должны быть пронумерованы, и располагаться в соответст­вии с порядковыми номерами. В обязательном порядке в приложении долж­ны быть представлены исходные данные, собранные студентом за период исследования.

^ ЭТАПЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Цели анализа:

  • раскрыть основные направления изучения рынка недвижимости;

  • показать факторы, влияющие на состояние и тенденции его развития;

  • определить основные направления анализа спроса и предложения;

  • раскрыть особенности взаимодействия спроса и предложения.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необ­ходимо помнить о следующих важных обстоятельствах:

1) рынок недвижимости - составная часть экономики в целом, а потому
он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в
свою очередь, влияет на эту ситуацию;

2) рынок недвижимости - особая часть экономики, и его анализ затрудни­
телен по ряду причин, к которым относятся:

  • труднодоступность достоверной информации;

  • ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутст­
    вие);

  • многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

1. Этапы и уровни анализа рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проходит два основных этапа:

  • анализ состояния рынка, т.е. показателей, непосредственно характери­
    зующих состояние и динамику развития рынка;

  • исследование факторов, определяющих это состояние и эту динамику,
    т.е. интерпретация полученных на первом этапе фактов.

/./. Анализ состояния рынка

Первый этап - исходный пункт всякого анализа рынка недвижимости. Первичными данными для этого этапа является информация, непосредствен­но отражающая состояние рынка:

  • уровень цен на различные типы и объекты недвижимости;

  • уровень арендной платы;

  • количество, структура и динамика сделок с недвижимым имуществом;

  • срок экспозиции объектов на рынке;

  • уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижи­
    мости;

  • величина издержек по совершению сделок с недвижимостью;

  • количество строящихся объектов.

На этом этапе исследователь сталкивается с рядом проблем, возни­кающих в связи с закрытостью информации о сделках; несоответствием ре­ального содержания сделок их форме (например, продажа недвижимости че­рез передачу пакетов акций); несовершенством системы учета (например, использование системы строительных коэффициентов при расчете затрат на

строительство).

Важное значение на данном этапе имеет четкое определение исполь­зуемых показателей:

  • правильный выбор единицы сравнения (цена или арендная плата в расче­
    те на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий, общей
    или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно
    отличаются друг от друга);

  • последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов
    действительности полученных результатов (данные об уровне цен по рынку
    квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут автоматически"ис­
    пользоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты ис­
    следования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать
    как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе);

  • точное определение типа показателя, который используется в ходе ис­
    следования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются
    друг от друга), его структуры ( цена с учетом комиссионных или без них,
    арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и

Т.Д.)- . , ,•■::,.. ■■ ■' . .-' /

Результатами первого этапа является систематизированная информа­ция, показывающая динамику активности по отдельным сегментам рынка недвижимости Т. Пскова (падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций), динамику цен и арендной платы на недви­жимость разного функционального назначения, рост или падение доходно­сти недвижимости. Информация должна быть представлена за весь пери­од исследования в форме таблицы или графика.

Все представленные данные должны иметь объяснение, например по
сезонности. ■ ■■• >

;:,Сезонность - характерная черта не только рынка жилой недвижимости, Она при­суща и рынку коммерческой недвижимости, на котором отличается по своим проявлени­ям. Например, анализ объема предложения на рынке коммерческой недвижимости за 1997 г. показал, что максимум предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду приходит­ся на июль (почти 25% всего объема предложения).

Анализируя имеющиеся данные, необходимо иметь в виду, что объем­ные показатели далеко не всегда дают точное представление о процессах, происходящих на рынке.

Например, если судить по данным Городского бюро по регистрации Санкт-Петербурга о количестве договоров купли-продажи, то в 1996-1998 гг. наблюдалась сле­дующая динамика: в 1996 г. на жилищном рынке было заключено около 49 000 договоров купли-продажи, в 1997 г. - около 45000, а в 1998 г. - примерно 44 500 . Как видим, налицо устойчивая тенденция к сокращению числа сделок купли-продажи. Однако было бы оши­бочно из этого делать вывод об уменьшении числа квартир, вовлекаемых в рыночный оборот. ■■•.-. ■-,:

Для получения более объективной картины следует учесть, что одновременно со снижением числа сделок происходили изменения и в их содержании:' Например, посте­пенно снижается доля так называемых "сделок расселения" - по оценкам руководителей риэлтерских фирм в 1996 г. они составляли около 20% всех сделок (понятие "сделка" для риэлтера не вполне совпадает с общепринятым - под ней понимается, как правило, полное завершение операций с объектом, по которому может быть проведено несколько сделок

купли-продажи, мены и пр.), а в 1998 г. - уже около 10%. Если же учесть, что по принятой технологии при расселении сначала приобретаются квартиры для "расселенцев" с оформ­лением на покупателя "расселяемой" квартиры, который затем продает их "расселенцам", а доли последних покупаются (меняются), то количество договоров оказывается гораздо больше, чем реальный рыночный оборот квартир. Таким образом, при снижении общего числа договоров может происходить и увеличение реального рыночного оборота (увели­чение числа семей, участвующих в сделках).

Учитывая сказанное, представляется, что на основании приведенных выше данных вряд ли можно считать обоснованным вывод о снижении оборотов (и спроса) на рынке. Скорее, величина рыночного оборота в 1996-1998 гг. является достаточно стабильной. Ре­альный оборот на вторичном рынке жилья не совпадает с количеством договоров и может охватывать, по нашим оценкам, около 35 тыс. квартир в год, что составляет чуть более 2% от общего жилого фонда города Санкт-Петербурга. Для сравнения: в США до 20% жилого фонда ежегодно включается в рыночный оборот.

Большую информацию несут исследования, которые показывают влияние того или иного фактора на показатели, характеризующие состояние рынка. Пример такого исследования может служить график динамики себе­стоимости строительства 1 кв. м в кирпичных и панельных домах и цен предложения на новое жилье в г. Пскове (помесячно или поквартально)

Очевидно, что динамика цен предложения на новое жилье в значи­тельной степени обусловлена ростом себестоимости строительства. Однако с течением времени постоянно изменяется и доля себестоимости в цене:

так, например, в г. Санкт-Петербурге в конце 1992 г. цена более чем вдвое превы­шала себестоимость кирпичных домов, в конце 1993 г. составляла около 170% к себе­стоимости, в конце 1994 г. превышение было чуть более 30, а в конце 1995 г. - менее 10%. Это обстоятельство невозможно объяснить, не принимая во внимание иные факто­ры, влияющие на цену на рынке недвижимости - такие, например, как рост конкуренции на рынке.

Результаты первого этапа исследования являются исходными данными для следующего этапа анализа факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости.

^ 1.2. Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка недвижимости

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факто­ров, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, ко­торый нас интересует:

  • национальный уровень,

  • региональный уровень,

  • локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).
    Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и

10

самый абстрактный. Тем не менее понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факто­ров, влияющих на состояние, рынка недвижимости.

  • ^ Уровень социально-экономического развития страны (определяет ди­
    намику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает
    влияние на активность на рынке недвижимости).

  • ^ Исторические традиции, особенности формирования правовых систем
    (например, особенности систем права в США и Великобритании по
    сравнению с системами, характерными для стран континентальной Ев­
    ропы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации
    прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).

  • ^ Особенности господствующей в стране экономической доктрины, по­
    литики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной
    сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей
    и экономической политике в этих странах).

  • ^ Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны
    (например, влияние переходного характера современной российской
    экономики).

  • Особенности текущей экономической политики (например, влияние
    супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы
    инвестиций в недвижимость).

  • ^ Степень развитости и особенности состояния финансовой системы
    (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесто­
    ров, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по-
    видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

Экономические:

  • уровень и динамика доходов населения;

  • дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

в уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение

• структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
» состояние альтернативных и смежных рынков;

а цены на рынке недвижимости;

э уровень арендной платы;

о риски инвестиций в недвижимость;

о стоимость строительства;

® цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы. v

Социальные:

11

  • уровень и тенденции изменения численности населения и его возрас­
    тной структуры;

  • уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
9 уровень и тенденции преступности.

♦*♦ Административные:

« налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

  • правовые и экономические условия получения прав на застройку или
    реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень пла­
    ты за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие ин­
    фраструктуры и т.д.);

  • правовые и экономические условия совершения сделок (плата за реги­
    страцию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Условия окружающей среды:

  • уровень развития инфраструктуры;

  • обеспеченность транспортными сетями;

  • экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направлен­ность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижи­мости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и уве­личивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)

При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равно­весия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.

На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформи­руются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимо­сти.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является опреде­ление того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом. Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства. Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается

12

динамическое равновесие. Спад - предложение превышает спрос, цены сни­жаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.

Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития регио­нальной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, ка­кие типы недвижимости могут получить в нем развитие.

Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом впи­сываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармони­ческое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта ис­пользования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.

По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа цено­образования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.

Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.

2. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка.

Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижи­мости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на дан­ном рынке в течение определенного периода времени.

Оценка емкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке.

^ Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного по­требления недвижимости той или иной группы потребителей.

Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие фак­торы:

  • потенциальные потребности населения в жилье;

  • уровень доходов населения.

В свою очередь потребности населения в жилье определяются:

  • социально-демографическими характеристиками населения - размерами
    семей, половозрастной структурой населения;

  • социально-психологическими характеристиками населения - уровнем об­
    разования,

  • стилем жизни, склонностью к миграции, предпочтением собственности
    или аренды.

Ясно, однако, что масштабы потребления определяются не только по-

13

требностями, но, прежде всего, уровнем доходов населения.

Опыт развитых стран показывает, что реально семья в состоянии тра тить ка жилье (включая оплату коммунальных услуг) около трети сваях до ходов.

Поэтому определение уровня доходов населения, распределения насе­ления по величине доходов - одна из важнейших задач при изучении спроса на рынке недвижимости.

К сожалению, в России сегодня чрезвычайно сложно определить ре­альный уровень доходов и структурировать население по его величине, по­скольку значительная часть доходов носит "теневой" характер и не учитывав ется официальной статистикой.

При оценке потенциального спроса на рынке жилья учитываются такие факторы:

  • динамика занятости;

  • динамика образования и распада семей;

  • возможности и финансовые условия получения кредитов на приобретение
    жилья;

  • уровень цен на жилье;

  • величина расходов на содержание жилья;

  • инфляционные ожидания.

На основании анализа спроса может быть произведена сегментация рынка, позволяющая выделить отдельные группы потенциальных покупате­лей и соответствующие им виды объектов недвижимости.

В практике петербургского рынка принято следующее разделение рынка жилой недви­жимости:

- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение,
кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социаль­
ная однородность, площадь квартир от 80 кв. м, площадь кухни от 15 кв. м, жилая пло­
щадь от 50 кв. м, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, цена кв. м от 1000 долл.);

- качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич,
крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. м для однокомнатной квартиры, бо­
лее 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 кв. м, лоджия (балкон), с ценой более 600
долл. за кв. м);

  • типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных
    серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. м, раздельный сакузел, балкон,
    с ценой - от 450 долл. за кв. м);

  • дешевое (не отвечающее перечисленным выше признакам с ценой менее 450 долл. за
    кв. м) (данные о ценах относятся к 1998 г.)

Спрос на рынке коммерческой недвижимости также зависит от ряда факторов и в большей степени, чем спрос на рынке жилья испытывает на се­бе влияние рыночной конъюнктуры.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость предполагает выделе­ние разных групп потребителей на рынке, в частности, таких, как:

- учреждения, страховые, финансовые организации (во-первых, их дея­
тельность непосредственно связана с потоками посетителей; во-вторых, для
нормального функционирования им необходимы постоянные контакты как
между собой, так и с органами власти. Поэтому сначала они готовы запла-

14

тить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но интерес быстро пропадает - территории, достаточно близкие к центру, но не принадлежащие собственно ему, становятся мало интересными);
  1   2

Похожие:

М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания для студентов очной, очно-заочной и заочной...
К 78 Расчет экономической части дипломного проекта: Методические указания для студентов специальности 090600- альметьевский государственный...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “
Методические указания к выполнению контрольных работ по дисциплине “Основы внешнеэкономической деятельности” для студентов экономических...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению практических работ по дисциплине...
Методические рекомендации предназначены для студентов дневной и заочной формы обучения
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению практических работ по дисциплине...
Методические рекомендации предназначены для студентов дневной и заочной формы обучения
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания для изучения курса философии для студентов...
Печатается по рекомендации совета гуманитарного факультета углту, протокол № от г
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению лабораторной работы по химико-аналитическому...
Методические указания предназначены для студентов дневной формы обучения, изучающих общую химию, в особенности для студентов I курса...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания по выполнению контрольной работы для студентов...
Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению контрольной работы для студентов...
«Экономика организаций», а также в формирование системы экономических знаний, законов функционирования предприятий и рационального...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания к выполнению контрольной работы для студентов...
Выполнение контрольной работы имеет цель проверить качество и систематичность самостоятельной работы студентов над учебным курсом...
М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по развитию рынка недвижимости для студентов экономических специальностей дневной, и очно-заочной форм обучения iconМетодические указания Вид обучения : Заочное
Методические указания предназначены для студентов специальностей 220100 Вычислительные машины, комплексы, системы и сети и 071900...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
pochit.ru
Главная страница