Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр»




Скачать 50,17 Kb.
НазваниеАнализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр»
Дата публикации14.09.2013
Размер50,17 Kb.
ТипДокументы
pochit.ru > Банк > Документы



© ООО «АФЦ». Все права принадлежат ООО «Аналитический финансовый центр»



АНАЛИЗ ДИНАМИКИ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ В УСЛОВИЯХ НЕСТАБИЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Ракова Н.В., ген. директор

ООО «Аналитический финансовый центр»


    1. Введение.


Коэффициент капитализации равен отношению годовой ставки арендной платы к цене недвижимости и является величиной, обратной к валовому рентному мультипликатору. Информация о величине коэффициента капитализации по сегментам рынка недвижимости позволяет не только производить экспресс-оценку рыночной стоимости объектов, но и является важным индикатором рынка.
Поскольку цены реальных сделок с недвижимостью практически недоступны для третьих лиц, расчет коэффициента капитализации осуществлялся на основе цен предложений на продажу и заявленных арендодателями ставок арендной платы. Различия в скидках «уторговывания» при продаже и аренде недвижимости могут привести к смещению значений коэффициента капитализации, однако мало влияют на тенденции динамики этого показателя. Вместе с тем, указанное обстоятельство необходимо учитывать при использовании коэффициента капитализации для оценки рыночной стоимости недвижимости.
Для анализа использовались данные по офисному сегменту рынка недвижимости г. Ростову-на-Дону за 2009-2011 г.г., вследствие чего сделанные на их основе выводы в полной мере относятся только к этому объекту исследования.



    1. Динамика цен продажи и ставок аренды офисной недвижимости в период кризиса


Кризис рынка недвижимости, начавшийся в конце 2008 г., заметно отразился на офисном сегменте. Средний уровень цен по офисным помещениям за первые три квартала 2009 г. снизился с 65 000 руб. до 47 600 руб. за кв. м., а средняя арендная ставка за тот же период сократилась на 27%.1

Рис.1. Изменение уровня цен продажи и средней арендной ставки по офисным помещениям за 9 мес. 2009г.(в % к началу года - источник: ABC&MT Group. Обзор рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону, 3 кв. 2009 г.).


Примечательно, что в этот начальный период кризиса наблюдалось совпадение направлений изменения средних цен продажи и арендных ставок, причем относительное понижение арендных ставок по месяцам (по-видимому, как более эластичного показателя) превосходило снижение цен продажи (рис. 1).
Такое совпадение тенденций изменения цен продажи и арендных ставок отражает механизм формирования этих показателей. На развитом рынке недвижимости уровень доходности активов с близким уровнем риска является достаточно устойчивыми, вследствие чего повышение (или понижение) арендных ставок влечет за собой аналогичное изменение цен продажи объектов через капитализацию текущего дохода.
Положение существенно меняется в условиях неопределенности, когда происходят значительные колебания уровня доходности. Недвижимость, которая недавно приносила высокий доход, вдруг становится малодоходным активом, а то и неликвидом. Собственники, ориентированные на долгосрочное использование своих активов (условно – «инвесторы») и не обремененные чрезмерными долговыми обязательствами, смогут достаточно долго оставаться на рынке, значительно снижая свои арендные ставки. Однако другие участники рынка («спекулянты») – вложившие в недвижимость «короткие» деньги – могут оказаться вынужденными продавать активы по ликвидационной стоимости. Возникающие при этом эффекты взаимодействия повышают неустойчивость рынка.
Подобное развитие событий наблюдалась в 2009-2011 гг. на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону. Как видно на рис.2, цены предложения и арендные ставки до конца 2009 г. имели понижающийся тренд, а затем оба этих показателя выросли, вернувшись к уровню марта 2009 г.. С мая 2010 г. показатели изменялись в различных направлениях – цены предложения (после непродолжительного «подскока» в летние месяцы 2010 г.) стабилизировались на уровне, близком к началу кризиса, тогда как арендные ставки продолжали снижаться и достигли самых низких значений с марта 2009 г.

Рис. 2. Изменение уровня цен предложения и арендных ставок офисных помещений с марта 2009 г. по май 2011 г.г. ( в % на начало периода - рассчитано на основе сводных месячных данных по частным объявлениям на сайте www.rosrealt.ru/Rostov_na_Donu).



    1. Динамика средних кредитных и депозитных ставок период 2008-2011 г.г.


Кризис рынка недвижимости в значительной степени был обусловлен финансовым кризисом, который, частности, проявился в резком росте кредитных ставок.

Рис. 3. Изменение среднего уровня кредитных и депозитных ставок (по официальным данным ЦБ РФ) в 2008 -2011 г.г.,
Величина кредитных ставок достигла своего максимума к началу 2009 г., после чего началось снижение их среднего уровня с почти параллельным уменьшением депозитных ставок. Спрэд ставок сокращался незначительно и, очевидно, в ближайшей перспективе дальнейшее снижение кредитных ставок окажется невозможным.


    1. Изменение коэффициента капитализации офисной недвижимости


Как показано на рис.4, коэффициент капитализации (показатель ожидаемой доходности) в период 2009-2011 гг. был подвержен значительным колебаниям. Основной (2-х летний) тренд уровня доходности за период анализа хорошо описывается линейным уравнением регрессии ( коэффициент детерминации R2 =0,62).

Рис. 4. Динамика ожидаемой доходности офисной недвижимости (отношение «годовая аренда/цена предложения на продажу») с марта 2009 г. по май 2011 г., расчетных значений линейного уравнения тренда и линейной модели экспоненциального сглаживания (константа сглаживания α=0,14)2в сопоставлении с изменением средней кредитной ставки по данным ЦБ РФ.
Выравнивание динамики коэффициента капитализации с помощью линейной модели ЭС демонстрирует более детальную картину: в период с марта 2009 г. по май-июнь 2010 г. коэффициент оставался примерно на одном и том же уровне (около 12% ), после чего начал быстро снижаться до 8% в мае 2011 г.. Примечательно, что к этому же уровню подтянулись значения ожидаемой доходности, ее 2-х летнего тренда и средней кредитной ставки.


    1. Особенности определение величины коэффициента капитализации для оценки недвижимости в условиях кризиса


Проведенный анализ показывает, что ожидаемый уровень доходности (коэффициент капитализации), который обычно предполагается постоянным при оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом, на самом деле может значительно изменяться даже на относительно коротких (до 6 мес.) периодах. Поэтому в условиях нестабильного рынка необходимо проверять допущение о постоянной величине коэффициента капитализации и вносить коррективы на ожидаемые изменения этого коэффициента. Можно полагать, что разумный и информированный инвестор не будет вкладывать средства в приобретение недвижимости, если ее цена превышает капитализированную стоимость арендного дохода, и корректный расчет величины коэффициента капитализации играет важную роль в принятии инвестиционных решений.



1 Источник: ABC&MT Group. Обзор рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону, 3 кв. 2009 г.

2 Под линейной моделью экспоненциального сглаживания (ЭС) понимается полиномиальная модель Брауна 1-го порядка. Величина коэффициента α =0,14 обеспечивает фильтрацию (погашение) колебаний показателя с периодом до 4 мес. См. Нечаев В.Л. Выбор константы в моделях экспоненциального сглаживания с помощью передаточных функций – Экономика и математические методы, 1986, № 3, с. 551-555.

Похожие:

Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconОоо «Аналитический финансовый центр»
Конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconОб определении коэффициента капитализации валового дохода от недвижимости...

Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» icon«Экономика недвижимости»
Задача: На основании следующей информации определите стоимость объекта недвижимости в целом и стоимость земли: чистый операционный...
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconОоо «Аналитический финансовый центр»
Это обуславливает необходимость применения специальной скидки «на торг», отражающей готовность продавца уступить в цене ради совершения...
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconВопросы к экзамену по дисциплине «Экономика недвижимости»
Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconЗадача Требуется оценить по методу прямой капитализации текущую стоимость офисного здания
...
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconНегармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья москвы
Рынок недвижимости – это сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки, саморегулирования, т е типичными...
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconI. Анализ развития рынка жилой недвижимости в г. Красноярске
Ii. Анализ текущей ситуации на рынке строительства жилых домов в г. Красноярске
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconА. Н. Фоменко практикующий оценщик, ктн
Особенности использования врм при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции
Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости ракова Н. В., ген директор ООО «Аналитический финансовый центр» iconКонтрольные вопросы
Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
pochit.ru
Главная страница